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2013年12月16日14:29 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

特征四：政策短期“收緊”，加大供地=向市場(chǎng)“扔肉”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。從會(huì)議精神來(lái)看，無(wú)論是通過(guò)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過(guò)提高土地容積率，仍然是通過(guò)增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市的市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)控市場(chǎng)化的特征比較明顯。

其實(shí)，十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，廈門(mén)、南昌、沈陽(yáng)等二線城市樓市調(diào)控拉開(kāi)階段性“收緊”序幕。在樓市政策短期“收緊”的市場(chǎng)背景下，供求關(guān)系較為緊張一線城市、部分二線城市開(kāi)始采用增加土地供應(yīng)的方式解決日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求問(wèn)題。在此市場(chǎng)背景下，如何看待年底及2014年的土地市場(chǎng)？新型城鎮(zhèn)化背后的城市群城市圈背后是否還有市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)？

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，其實(shí)，很清楚，在城市群城市圈規(guī)劃與發(fā)展過(guò)程中，房企的重返一二線城市布局策略將會(huì)傾向于城市圈城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈城市圈的核心城市、中心城市將迎來(lái)品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)。短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對(duì)于這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)緊張的基本面來(lái)講難以大有改變，尤其是一線城市，很難通過(guò)增加土地供應(yīng)、提高容積率改變“人多地少”的現(xiàn)狀，因此，在“逆經(jīng)濟(jì)周期”的市場(chǎng)背景下，在2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)火熱。具體來(lái)講：

第一、調(diào)控城市年底大力推地，2014年也將加大土地供應(yīng)，將引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，甚至勇奪“地王”的現(xiàn)象不可避免。

此輪一二線城市調(diào)控政策當(dāng)中大多數(shù)城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為2013年計(jì)劃供應(yīng)量的120%，力爭(zhēng)130%，一二線城市供地量的增加，這等于是說(shuō)各地正在向市場(chǎng)“扔肉”，這對(duì)于今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍好轉(zhuǎn)資金面寬裕的房企來(lái)講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對(duì)于品牌房企來(lái)講拿地機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)，因此，本輪調(diào)控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

此外，從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，這些調(diào)控的城市具有市場(chǎng)布局和比較好的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，品牌房企在這個(gè)階段不會(huì)放棄一二線城市的布局，因此，對(duì)于品牌企業(yè)來(lái)講此輪調(diào)控對(duì)房企來(lái)講也不會(huì)影響太大，2013年年底各地紛紛加大推地力度將吸引大量品牌房企的關(guān)注，預(yù)計(jì)，2014年一二線城市土地市場(chǎng)由于供地量的增加有可能還會(huì)引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第二、品牌房企的布局策略導(dǎo)致城市群城市圈當(dāng)中的一二線城市土地市場(chǎng)勢(shì)必再度火熱。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，品牌房企的布局策略一般是中長(zhǎng)期性的，不是短期性的，不會(huì)因?yàn)槎唐趦?nèi)地方政府的“階段性”的收緊措施而改變?？偟膩?lái)講，由于城市群城市圈當(dāng)中的一二線城市具有比較好的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，品牌房企在這個(gè)階段不會(huì)放棄一二線城市這些核心城市的布局，反而有可能趁機(jī)在一二線城市加碼拿地，謀求市場(chǎng)深耕與逆勢(shì)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。甚至有的品牌房企甚至提出不放棄任何一個(gè)省會(huì)城市、區(qū)域中心城市的布局，力爭(zhēng)在每一個(gè)核心城市的市場(chǎng)份額做到前三，甚至第一。因此，對(duì)于品牌房企來(lái)講，不會(huì)放過(guò)這次城市群城市圈當(dāng)中的拿地布局核心城市的好時(shí)機(jī)，2014年一二線城市土地市場(chǎng)有可能還會(huì)引來(lái)品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第三、市場(chǎng)化背景下，由于“人多地少”的客觀特征，供求關(guān)系持續(xù)緊張，一線城市投資價(jià)值中長(zhǎng)期看好。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市紛紛加大土地供應(yīng)，這對(duì)于未來(lái)一線城市市場(chǎng)來(lái)講，由于“人多地少”的客觀特征，市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有辦法通過(guò)大規(guī)模供應(yīng)土地來(lái)獲得緩解，當(dāng)前來(lái)講，也只能說(shuō)盡可能通過(guò)這些措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房?jī)r(jià)不可能不上漲，從這個(gè)角度來(lái)看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計(jì)劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

第四、從執(zhí)行層面來(lái)看，只要供求關(guān)系緊張局面得以緩解，調(diào)控政策就會(huì)逐步淡化其市場(chǎng)作用。從二線城市來(lái)看，一方面具有比較好的成長(zhǎng)空間價(jià)值，另外，二線城市在預(yù)售制度、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、限購(gòu)執(zhí)行等諸多方面，實(shí)際上并不是太規(guī)范，起碼沒(méi)有一線城市那么嚴(yán)格和規(guī)范，因此，從執(zhí)行的角度來(lái)講，總體來(lái)講，階段性影響會(huì)有，但是在持續(xù)影響力有限，至多4-6個(gè)月，從這個(gè)角度來(lái)講，總體上也不會(huì)影響品牌房企的逆勢(shì)擴(kuò)張的布局策略。

此外、從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，歷次政策的執(zhí)行時(shí)效性周期為4-6個(gè)月，預(yù)計(jì)此次階段性收緊的政策效力會(huì)在明年第二季度逐步化解，從時(shí)效性的角度來(lái)講，短期內(nèi)的變化基本不會(huì)影響房企對(duì)于二線城市的布局。

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