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2013年11月08日18:01 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

對于那一時期的中國房地產(chǎn)市場，曾多次參與國家房改政策的研究和制定、國家房改方案的主要起草人之一顧云昌有著更多的感受，他目前的身份是建設(shè)部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長。

顧云昌說，福利分房年代建房難，分房更難。為什么進(jìn)行房改，因為原來的住房制度已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了中國住房的解決。有一個數(shù)據(jù)，解放初期我們?nèi)司》烤幼∶娣e是4.5平方米，但到了1978年我們?nèi)司》烤幼∶娣e卻只有3.6平方米，反而下降了。這其中雖然有城市人口增加的問題，但主要還是建設(shè)速度跟不上，同時僅僅依靠國家財力解決問題是不行的。

據(jù)他回憶，從上世紀(jì)80年代初就已開始討論住宅的屬性問題，有關(guān)它到底是商品還是福利品，討論了好幾年，一些大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都參加了討論。在討論基礎(chǔ)上得出了一個結(jié)論：即住宅必須走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意見很大。

當(dāng)時房改大概有這樣兩種思路：一種思路是以租金改革為起點，因為租金太低，必須改革低租金，如何改革低租金，舉行了很多次研討會。1987年國務(wù)院批準(zhǔn)的煙臺、蚌埠等城市的方案就是以租金改革為重點，試圖通過租金改革促使我們住房制度的改革。但提高租金問題也隨之而來，當(dāng)時老百姓的收入很低，支付不了怎么辦，那么就要增加補(bǔ)貼。提高多少租金，增加多少補(bǔ)貼，這在當(dāng)時進(jìn)行了很長時間的討論，幾輪之后方案才最終定下來，里面的過程非常復(fù)雜。

第二種思路是不以租金改革為主，而是以住房產(chǎn)權(quán)制度改革為重點，以出售公房為重點。當(dāng)時借鑒了新加坡、英國等國的經(jīng)驗，幾代領(lǐng)導(dǎo)人都非常重視。

“不僅中國改革開放的總設(shè)計師是鄧小平，中國房地產(chǎn)改革的總設(shè)計師也是鄧小平。”顧云昌說，實際上我們房改方案最終的實現(xiàn)都是按照鄧小平1980年關(guān)于住房和建筑問題的講話來做的，他在1978年就說，要動員個人手里的錢解決住房問題，個人建房可以，買房也可以。到了1980年的時候他說，要鼓勵大家買房，新房可以賣，舊房也可以賣?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，對于低收入者給予補(bǔ)貼、抵押貸款等。這實際上把我們房地產(chǎn)住房分配體制進(jìn)行了徹底改革，即原來是住房實物分配，后來則是住房貨幣化分配。

住房商品化時代：首付20萬，住上87平方米大兩居

有關(guān)房改的這一指導(dǎo)思想，在時隔18年后終于變?yōu)楝F(xiàn)實。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件明確提出：從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。通知還要求，停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用房原則上只售不租，同時要全面推行和不斷完善住房公積金制度。這標(biāo)志著中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺：

中國進(jìn)入了住房商品化、社會化時代。

“我是2000年以后才參加工作的，沒資格參加福利分房。不過政策改變后，我有了更多的選擇?！痹诮鹑跈C(jī)構(gòu)工作的吳先生與妻子2007年初購買了一套位于北京西四環(huán)附近的兩居室，87平方米，首付20多萬，每個月還銀行貸款3000多元，對于這對小兩口來說還算可以負(fù)擔(dān)。

“房子雖然不大，但比起我爸媽他們單位分的房子，戶型、小區(qū)、物業(yè)都好了不知道多少倍！工作4年攢夠了首付，目前我們兩個每月收入在1萬多元，還完房貸還能有不少用來生活、投資和儲蓄，我覺得我們并不是別人口中說的"房奴"。”吳先生高興地說。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來，福利分房制度的打破使城鎮(zhèn)居民對住房有了更多選擇余地。在福利分房制度下，職工獲得住房的主要途徑是單位按職級、工齡等因素分配的公房，這使得城鎮(zhèn)居民在職業(yè)的選擇以及再選擇上面臨極大的束縛。而市場化改革則使居民打破了這種束縛。

城鎮(zhèn)住房的市場化改革極大地催生了住房金融業(yè)務(wù)，特別是住房抵押貸款市場的迅速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年整年全國金融機(jī)構(gòu)個貸(不包括個人經(jīng)營性貸款)余額達(dá)到32000多億元，其中個人住房按揭貸款達(dá)到27000多億元，按此計算個人住房按揭貸款占整個個人貸款的80%以上。

與此同時，城鎮(zhèn)居民住房水平也得到顯著提高。2006年，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到27.1平方米。在住房數(shù)量增長的同時，居住質(zhì)量明顯提高，住房功能不斷改善。

房改可謂是個潘多拉魔盒，帶來了房市繁榮、居住改善，也帶來了房價扶搖直上。

21世紀(jì)的頭三年，全國房價年漲幅還在百分之三四，可到了2004年以后，房價猶如坐上了火箭，一飛沖天，上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內(nèi)翻一番。同時，各地“地王”也紛紛登場。

一批投資、投機(jī)人士也從中嘗到了甜頭，獲利頗豐。在北京某商業(yè)銀行工作的胡女士，熟識她的人都由衷贊嘆她的眼光。從90年代末開始，她就開始把買房作為投資了，現(xiàn)在，她已經(jīng)擁有兩套別墅、一套高檔住宅了。但胡女士堅決否認(rèn)自己是炒房者：“一開始，并沒想著投資，只是買了一套70多平米的房子自己住。后來慢慢發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子價格漲了不少，和老公一商量，覺得北京的房價應(yīng)該還能漲，我們狠下心把所有積蓄拿出來還借了點債，又買了一套。果然不出一年，那套房子總價就漲了十幾萬。就這樣，我們開始把買房子當(dāng)成一種投資。我們不是炒房，應(yīng)該說北京這些年飛漲的房價和當(dāng)時投資的勇氣給我們帶來了財富?！?/p>

這期間有關(guān)房地產(chǎn)泡沫是否存在展開了一系列的激烈爭論，有人甚至認(rèn)為中國樓市很可能會重蹈當(dāng)年海南、北海等地的情形。在爭論尚未平息之際，國家的宏觀調(diào)控政策也接踵而至，2005年3月至2006年間，“國八條”(《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》)、“國六條”(《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》)、“國十五條”(《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》)以及二套房首付比例提高、“限外令”、加息等政策紛紛出臺。

在國家“組合拳”政策效應(yīng)下，樓市開始出現(xiàn)積極變化，部分城市房價出現(xiàn)回落之勢。但進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場觀望氣氛漸濃，成交量持續(xù)低迷。有關(guān)樓市是否出現(xiàn)“拐點”、政府應(yīng)否救市等又成為熱門話題。

盡管爭論聲不斷，樓市走勢尚不明朗，但專家認(rèn)為，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，避免房價的大起大落應(yīng)該是國家的主基調(diào)。部分城市樓市出現(xiàn)調(diào)整不應(yīng)該看作是不好，而應(yīng)該看作是一種理性的回歸，是向好的、健康的方面發(fā)展的趨勢。在這一過程中，我們要力爭做到“雙防”，既要防止房價快速反彈，也要防止房價大幅下跌。

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