中央經(jīng)濟會議罕見大篇幅定調(diào) 組合拳直指樓市去庫存
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2015年中央經(jīng)濟工作會議以前所未有的篇幅對房地產(chǎn)去庫存進行了論述，2016年仍將是一個以樓市去庫存為首要任務(wù)的政策年。從會議報告的表述來看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項重要改革措施并舉之下，進城落戶的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫存的重要新增需求；同時，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強調(diào)租賃市場的完善和補位；在市場方面，政府鼓勵針對去庫存的各種降價、營銷以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。
業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，2016年房地產(chǎn)市場將迎來持續(xù)且相當(dāng)寬松的政策，但同時也面臨著較為嚴(yán)峻的整體經(jīng)濟形勢。此次中央經(jīng)濟工作會議出臺的一系列針對房地產(chǎn)去庫存的“組合拳”，表明一場以挖掘購房新需求為核心的樓市去庫存“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。
挖掘農(nóng)民工住房需求
作為規(guī)格最高的年度經(jīng)濟會議，每年的中央經(jīng)濟工作會議歷來被視作第二年宏觀經(jīng)濟政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)。從今年經(jīng)濟工作會議涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容來看，罕見地用了325個字符論述房地產(chǎn)去庫存的重要性。相較去年中央經(jīng)濟工作會議只字未提房地產(chǎn)，今年的濃墨重彩表明2016年房地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松，而房地產(chǎn)市場形勢仍較為嚴(yán)峻。
在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一看來，雖然2015年全國商品房成交量有望接近甚至超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至今年11月仍超過6.9億平方米?！?011年以來的五年中幾乎每年新增加1億平方米左右待售面積，這還沒有包括全國大批在建項目，以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項目。一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得樓市庫存去化艱難?！?/p>
大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三、四線城市，這正是2015年在金融、信貸等多重政策出臺后去庫存效果并不樂觀的重要原因之一。根據(jù)平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘偉的估算，全國樓市去庫存需要6-7年時間。
挖掘三、四線城市新增的住房需求是解決高庫存的關(guān)鍵點，而鼓勵和引導(dǎo)轉(zhuǎn)為城市戶籍的農(nóng)民工在中小城市落戶、置業(yè)，滿足其居住需求，無疑是挖掘新增住房需求的重要著力點。
知名經(jīng)濟學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進。農(nóng)民工只有在一個城市里有就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對他們才有意義。
“要想更好更快地去庫存，鼓勵農(nóng)民進城定居，確實是一個路徑。而且，近幾年在三、四線城市當(dāng)中，約有三四成的購房需求，確實來自于周邊中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長楊紅旭表示，如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(zhuǎn)（或質(zhì)押）方面加大政策支持力度，確實能釋放出較大規(guī)模的剛性需求，有利于促進三、四線城市去庫存。
克而瑞房地產(chǎn)信息集團執(zhí)行總裁丁祖昱則認(rèn)為，中央不僅要有政策方向，更要有配套政策盡快落實，比如說將農(nóng)民工納入公積金繳納體系、個別城市對農(nóng)民工購房給予稅費優(yōu)惠等。以上政策一旦實施，對增加有效需求、推動樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。