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2012年12月21日18:16 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶(hù)網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

這個(gè)鏈條里面有四個(gè)利益相關(guān)者：第一個(gè)是城郊農(nóng)民，即通常講的被征地農(nóng)民或者叫失地農(nóng)民，在現(xiàn)在的法律制度框架下，就是不能參與土地增值收益分配，農(nóng)民在征地過(guò)程中只能得到原用途的補(bǔ)償；第二是農(nóng)區(qū)的農(nóng)民，因?yàn)槲恢茫驗(yàn)橥恋毓苤?，相?dāng)一部分的農(nóng)民恐怕世世代代是沒(méi)有機(jī)會(huì)去實(shí)現(xiàn)土地的城市化規(guī)劃，就是在城市規(guī)劃區(qū)以外的人，以前還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，還有村村點(diǎn)火、戶(hù)戶(hù)冒煙，很多地方還有分享工業(yè)化的增值收益的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也變了，在縣里面也搞工業(yè)園區(qū)。第三個(gè)是城市居民，城市居民非常復(fù)雜，這里面又分成兩種，一種是新房的購(gòu)買(mǎi)者，他們是高地價(jià)的承受者，也是土地財(cái)政的貢獻(xiàn)者。第二種人是囤地以后炒作，他們是土地漲價(jià)的獲益人。第四是城市政府，本來(lái)城市政府與中等收入沒(méi)有什么關(guān)系，但是要完整的理解土地收益鏈條，還是要把城市政府納入到我們的框架里來(lái)，現(xiàn)在地方政府獲得了更多的土地收益，去年是3萬(wàn)億，今年受到一些宏觀下行的影響，土地收益有所下降。

我們看看這個(gè)利益格局怎么去調(diào)整。十八大報(bào)告指出，要改革征地制度，提高農(nóng)民在增值收益中的分配比例。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，征地制度改革到底應(yīng)該怎么改，我個(gè)人認(rèn)為有三個(gè)問(wèn)題要注意：

首先是，征地制度本身要收縮它的范圍，合理界定公共利益，縮小征地范圍。在公共利益的這部分，要參照被征收地周邊同等地塊的征收價(jià)，就是市場(chǎng)定價(jià)。

第二，征地制度改革必然涉及到一個(gè)問(wèn)題，征用的土地在公共利益范疇外怎么辦？這部分土地應(yīng)該在嚴(yán)格用途管制、嚴(yán)格規(guī)模的情況下，由用地者跟土地所有者直接談判。

最后還有一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)漲價(jià)歸誰(shuí)？我們現(xiàn)在是漲價(jià)歸公，我們是按原用途補(bǔ)償?shù)?，今后不能按原用途補(bǔ)償了，肯定有漲價(jià)的問(wèn)題，漲價(jià)歸誰(shuí)。比較合理的結(jié)構(gòu)應(yīng)該是合理歸私，適度歸公，農(nóng)民是分享而不是獨(dú)占農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的增值收益。十八大說(shuō)要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，并沒(méi)有說(shuō)完全給農(nóng)民，對(duì)增值的部分按照一定的比例來(lái)征收土地增值稅。

對(duì)農(nóng)區(qū)的農(nóng)民，我們引進(jìn)了土地用途管制制度，但是我們沒(méi)有引進(jìn)土地發(fā)展管制制度，也沒(méi)有引進(jìn)土地發(fā)展成本交易制度，剛才我們談到，城市以外的農(nóng)民跟土地的非農(nóng)化收益沒(méi)有任何關(guān)系，這個(gè)格局下，他們承擔(dān)著保護(hù)基本農(nóng)田、保護(hù)糧食安全的責(zé)任，他們?cè)趺慈シ窒硎找娴膯?wèn)題？現(xiàn)在地方層面有一些探索，比如說(shuō)一個(gè)地方通過(guò)建立耕地保護(hù)補(bǔ)償基金，使不能城市化地區(qū)的農(nóng)民也能分享城市化地區(qū)的收益。下一步把地方層面的探索和創(chuàng)新上升到國(guó)家層面，盡快完成全國(guó)性的耕地保障補(bǔ)償機(jī)制。

對(duì)城市居民，只能對(duì)不同的利益群體實(shí)行不同的補(bǔ)償。新房購(gòu)買(mǎi)者，通過(guò)增強(qiáng)土地供應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)遏制地價(jià)的上升，從而遏制房?jī)r(jià)的上升，政府要加大保障房的建設(shè)力度。對(duì)二手房的銷(xiāo)售者，現(xiàn)在除了征收少量的稅以外，漲價(jià)幾乎歸私，這個(gè)必須進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)在我們的土地增值稅實(shí)施范圍是對(duì)城市的商業(yè)地產(chǎn)，去年城市存量的土地增值收益全國(guó)收到200多個(gè)億的增值稅，今后應(yīng)該擴(kuò)大到住宅。

最后一個(gè)利益相關(guān)者是政府的問(wèn)題。我們知道土地財(cái)政完全肯定或者完全否定都是不客觀的。應(yīng)該說(shuō)從十多年來(lái)，土地財(cái)政的作用來(lái)看，還是要看到它的積極的一面。土地出讓收入里面除了要用相當(dāng)一部分來(lái)彌補(bǔ)征地拆遷的成本以外，我們還有大量的土地出讓收入用在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，用在農(nóng)用土地開(kāi)發(fā)整理和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，還有保障性安居工程、教育等等都要從土地收入中分一塊。除了土地出讓收入以外，現(xiàn)在跟土地有關(guān)的財(cái)政收入和政府性基金收入，比如說(shuō)城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)、土地增值稅、耕地占用稅，比如國(guó)有土地的收益資金收入、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)基金收入，這些方面還是有很大的潛力，更大的潛力是完善我們的征稅。如果嚴(yán)格按照土地增值稅條例來(lái)執(zhí)行，我們對(duì)農(nóng)地改建設(shè)用地中產(chǎn)生的增值、對(duì)城市存量土地因經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生的增值加大調(diào)節(jié)的力度，也可以為城市政府籌集大量的建設(shè)資金，在一定程度上彌補(bǔ)因?yàn)檎鞯刂贫雀母锒鴾p少的土地出讓資金。

謝謝！

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