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2013年11月15日09:46 | 中國(guó)發(fā)展門(mén)戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫(xiě)信 字號(hào)：T|T

保障房分流購(gòu)買(mǎi)力

在樓市房源庫(kù)存日益攀升的時(shí)候，剛需人群的庫(kù)存卻凸顯缺口，而未來(lái)保障房源的釋放，無(wú)疑將進(jìn)一步分流市場(chǎng)上的剛需人群。

最近，市場(chǎng)對(duì)保障房的關(guān)注，再次陡然升溫。

“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套(戶)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，自2011年以來(lái)，我國(guó)保障房已經(jīng)完成開(kāi)工2385萬(wàn)套，與整個(gè)十二五期間3600萬(wàn)套的計(jì)劃量還有1215萬(wàn)套的差距。

由于各種各樣的原因，在之前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，政府在住房保障方面的工作力度不夠，導(dǎo)致社會(huì)各個(gè)收入階層人群全部涌向市場(chǎng)，變相促使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。讓中低收入者被動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)與高收入人群競(jìng)爭(zhēng)，這顯然是并不合適的。而現(xiàn)實(shí)情況是，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲引起社會(huì)普遍不滿，尤其以中低收入者為甚。

因此，建立多層次住房供應(yīng)體系，已迫在眉睫。

如果從更為宏觀的角度來(lái)考量，住房保障關(guān)注程度的升級(jí)，其實(shí)是時(shí)局使然。以長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)節(jié)供求關(guān)系，是新一屆政府調(diào)控主要方向。

政府歸政府、市場(chǎng)歸市場(chǎng)之后，房?jī)r(jià)會(huì)如何發(fā)展?

許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這需要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行判斷，像北京、上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市，屬于開(kāi)放性市場(chǎng)，需求相對(duì)比較旺盛，所以回落的可能性是微乎其微，但需求大量釋放、房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性也是很小的。而一些需求量不大的二、三線城市，由于供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐男枨罅?，呈供大于求局面，未?lái)房?jī)r(jià)上漲的可能性則更小。

從長(zhǎng)期來(lái)看，住房保障與市場(chǎng)分開(kāi)之后，勢(shì)必分流部分市場(chǎng)需求，因而這對(duì)緩解房?jī)r(jià)上漲壓力將起到積極的作用。

政策不太可能放松

最后不得不考慮的是政策因素，都說(shuō)樓市是政策市，政策對(duì)市場(chǎng)的影響力更是舉足輕重。

目前的調(diào)控政策到底正在對(duì)市場(chǎng)、或者即將繼續(xù)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響?

從合創(chuàng)機(jī)構(gòu)提供的最新調(diào)查數(shù)據(jù)看，目前執(zhí)行的房產(chǎn)政策影響力較2011-2012年已經(jīng)有所減弱，45.6%的意向購(gòu)房者表示購(gòu)房并未受到政策影響，僅7.5%的意向購(gòu)房者因政策原因放棄購(gòu)房。尤其在以剛需為主的購(gòu)房群體中，政策影響力已經(jīng)降至較低。

從2012到2013年，杭州的政策環(huán)境并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的明顯變化，隨著意向購(gòu)房者對(duì)政策適應(yīng)性逐漸加強(qiáng)，特別是在目前受政策影響相對(duì)比較小的剛需置業(yè)群體為主流的情況下，政策的影響力也逐漸減弱，因?yàn)檎咴蚍艞壻?gòu)房的比例明顯下降。

在54.4%受政策影響的意向購(gòu)房群體中，新國(guó)五條中繼續(xù)持續(xù)的限購(gòu)限貸政策、傳聞陣陣的房產(chǎn)稅等系列政策中，針對(duì)第二套、第三套的提高首付和限貸政策影響最大，48.4%的人受到影響，這主要集中在改善型購(gòu)房群體中;房產(chǎn)稅位居第二，占比36.4%，而持續(xù)了3年的限購(gòu)政策出現(xiàn)疲態(tài)，對(duì)于杭州本地購(gòu)房群體而言影響有限。

而從目前的情況，房產(chǎn)調(diào)控政策很難松動(dòng)，即使個(gè)別政策出現(xiàn)調(diào)整，銀行信貸等相關(guān)金融政策也在持續(xù)發(fā)力，房產(chǎn)稅更是呼之欲出，市場(chǎng)維穩(wěn)的基調(diào)難以撼動(dòng)，需求自然也難以大幅釋放。

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