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2013年05月21日16:26 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

全球的開發(fā)商都跑來中國賣房。有人說，除了想混個身份，還考慮到國內(nèi)買房限制，就讓自己的錢出去轉(zhuǎn)一圈既安全又保值吧。于是，在國外買房成了首選。就在前不久剛結(jié)束的房展會上，上百個海外項目展臺前，咨詢者絡(luò)繹不絕。一個愿打，一個愿挨，中國掀起了海外買房潮！不過，晨報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海外置業(yè)遠沒有看上去那么美麗，100%“穩(wěn)賺不賠”仍是夢。

市場掃描

哪兒有房子，哪兒就有中國人

美國人喜歡談?wù)撈?，英國人喜歡談?wù)撎鞖?，中國人則喜歡談?wù)摲績r。正因如此，哪兒有房子，哪兒就有中國人。

在一系列“限”字令出臺的樓市調(diào)控背景下，考慮到子女教育、人民幣升值的預(yù)期，中國人開始像買LV、奶粉似的一股腦把買房期許拋向了海外。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會發(fā)布報告顯示，2012年中國人在美國購置房產(chǎn)花費90億美元，使其連續(xù)兩年成為美國房產(chǎn)第二大海外買家。此外，高力國際透露，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例超過40%；而在英國倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人。來自于偉業(yè)我愛我家內(nèi)部人士透露，其戰(zhàn)略合作伙伴臺灣房屋2012年在吉隆坡總共賣出了850套房子，2013年一季度國人電話咨詢量更是激增，說明會也是場場爆滿。

一位從事多年房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，除了一些國家對外放寬了買房移民政策外，關(guān)鍵是中國人手里的閑錢變多了。

事實證明，部分捷足先登的國人如今在海外既有身份也有房產(chǎn)，這讓眼下富裕了的“新貴一族”更按捺不住。在剛結(jié)束的北京春季房展上，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，19.6%的被調(diào)查者表示考慮購買海外項目。不難判斷，中國人的置業(yè)腳步已經(jīng)遍及全球，這種日益高漲的買房熱，吸引全球開發(fā)商跑到中國來推銷項目，200多個海外項目爭相在北京房展會搶展位就是最好的證明。

不少海外項目打著比中國一線城市房價便宜一半的口號賺足眼球，有的地方更是把買房和移民政策掛靠在一起，例如塞浦路斯、葡萄牙，甚至還有美國的eb-5移民政策。但是，海外置業(yè)就真是一好百好嗎？晨報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有借買房成功移民的例子，但買房不代表就能移民；固然有人在海外置業(yè)成功抄底，但也不乏一些人盲目被忽悠去抄底受騙的。海外買房究竟是何前景？受訪者告訴記者，移民、投資不能一概而論，情況不同需區(qū)別看待。

購房樣本

美國買了房，出租收益不理想

成功當(dāng)房東：

美國租金不如北京

“這個房子超出我的想象！”電話那頭吳荊的聲音透著興奮。美國東部時間晚11點，還在倒時差的吳荊正在邁阿密新家的泳池里消耗過剩的精力。這套通過“看照片”買來的房子，讓她意外地感到挺靠譜，但對于預(yù)期的房租收益，她卻覺得挺不靠譜。

和許多人一樣，在美國買房的吳荊也曾計劃靠租金來養(yǎng)自己的房子?！胺凑怯谰卯a(chǎn)權(quán)，到最后房子也是我的?！眳乔G想?！斑~阿密是度假勝地，我選擇的又是酒店式公寓，平時不愁沒客人住。自己去度假時居住也很舒適?！眳乔G分析得頭頭是道。

“很多人都覺得中國人有錢，隨便賣套北上廣的房子就能在美國買個HOUSE(獨棟別墅)，其實不是這樣。”吳荊告訴記者，雖然很多中介廣告上美國的HOUSE都很便宜，但在紐約、芝加哥這樣的大城市，HOUSE還是相當(dāng)貴的，再加上物業(yè)費，是一筆很大的開銷?！拔耶吘共皇窃诿绹Ｗ?，也不是很清楚邁阿密的投資環(huán)境和文化范圍，如果貿(mào)然買一個大HOUSE，以后出手會很難。但買酒店式公寓就不同，雖然房價比公寓貴了不少，但交給專業(yè)的酒店管理公司打理，比較省心?！?/p>

最終，吳荊花了23萬美元買了套80平方米的房子。除去酒店管理費用和成本，她實際獲得的收益占房租的45%左右。雖然在旺季，酒店每晚的住宿價格能達到200美元，入住率也能達到九成，但扣除物業(yè)費、管理費等各項費用后，平均每月的收益只有1200美元左右?！白饨疬€沒有我北京的房子貴。”吳荊說。

糾結(jié)買房人：

海外買房兩次退縮

為什么到海外買房？姚佳的想法是“混”個身份，同時買房保值。結(jié)果，她發(fā)現(xiàn)兩者兼顧如今并不容易。

上周五，朝陽門大街上昆泰大廈二層的上島咖啡店里，上著夏奈爾小衫、腳蹬古琦(Gucci)鞋、腕戴蒂凡尼(Tiffany)手鏈的姚佳不停地接打著國際長途，最后對著電話妥協(xié)說：“先不著急一定要有身份，就是看在哪兒買房能保證錢是安全的。錢在家放著也是放著，起碼要保證從外面轉(zhuǎn)一圈回來還是保值了！”

具備注冊會計師身份的“70后”姚佳，如今越發(fā)追求生活品質(zhì)。2011年，剛具備技術(shù)移民條件的姚佳計劃移民加拿大，她向記者回憶道：“2009年加拿大還缺會計師，我同學(xué)過去了；等我2011年夠資格再申請，加拿大停止接收會計師技術(shù)移民了。”接著，她后悔說：“這兩年加拿大的房價也沒少漲，我當(dāng)初也沒想起，人過不去先投資買套房?！?/p>

姚佳始終懷揣著到海外買房的夢想。2012年，姚佳覺得自己的機會來了。在美國房價“企穩(wěn)”消息頻出、中介鼓吹EB-5投資移民政策的背景下，姚佳計劃在美國下手了。做了很多功課，結(jié)果發(fā)現(xiàn)EB-5投資移民政策對自己而言也不靠譜?！?0萬美元的投資門檻不算高，尤其EB-5政策在2012年9月30日到期繼續(xù)延期3年，算是利好消息。但有朋友告訴我，要解決10位當(dāng)?shù)厝诉B續(xù)5年的就業(yè)并不容易。美國人工成本很高，很多走EB-5政策出去的中國人在第二、三年開公司支撐不下去了，關(guān)鍵是養(yǎng)不起高福利政策下的員工，最后慘敗?！币阎さ卣f，“我也不是個開公司料兒?！?/p>

越不能買房，就越想著急買房。2013年，姚佳在北京失去了買房資格。“我是北京戶口，但我父母早年買房時就在房本上多加了我的名字。原本想著是‘未雨綢繆’，現(xiàn)在看來是‘畫蛇添足’?！痹诒本┵I不上房，就更想著到國外買。前不久，當(dāng)姚佳了解到大家都跑到塞浦路斯投資，優(yōu)勢是只花30萬歐元買房，無需居住時限，即可在2個月內(nèi)獲得全家永久居留權(quán)。如果8年之內(nèi)住滿5年即可入籍，取得護照后，可自由往返84個國家和地區(qū)。

姚佳前腳準(zhǔn)備動身考察，后腳就跟來了壞消息?！叭致匪菇鹑谖C的報道鋪天蓋地。別身份沒‘混’上，還丟了存款，再等等吧?！币训暮Ｍ赓I房計劃終究懸而未定。

風(fēng)險提示

海外買房有陷阱

有投資，就有風(fēng)險?？鐕I房，陷阱更是“云山霧罩”。為此，我們集納一些常見潛在風(fēng)險，供購房人參考。

期房變“紙房”

世貿(mào)通投資移民機構(gòu)副總經(jīng)理馬瀧向記者坦言，塞浦路斯開發(fā)商確實在這場銀行危機中受到影響，導(dǎo)致原本計劃在北京春展預(yù)租四個展位的塞浦路斯開發(fā)商，最終租了兩個展位。記者發(fā)現(xiàn)，塞浦路斯部分開發(fā)商甚至打出“30萬買2套”廣告來北京賣房。

中介移民機構(gòu)坦稱：“銀行危機后，大額存款賬戶被部分凍結(jié)，部分開發(fā)商困于現(xiàn)金流壓力，力求賣房解套?！瘪R瀧提醒，目前還是推薦投資者買現(xiàn)房，“現(xiàn)階段買期房雖然能在價格上優(yōu)惠些，但這些紙上的房子可能永遠只是紙房子。在這次危機中抗不過去的開發(fā)商，怎么會有機會建呢？”

海外買房別忽略治安

“千萬不要抱著抄底的心態(tài)在美國買房！”吳荊告訴記者。底特律的房子都白菜價了，但白給也不敢要啊。當(dāng)?shù)刂伟膊缓茫缸锫视指?。如果你買了房子，萬一房子被壞人點了影響鄰居生活，房主難逃干系。還有那些并不了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境，就想圖便宜去美國買個房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程中出現(xiàn)任何問題，全得由房主負責(zé)。盡管不同洲的法律不盡相同，但基本上都傾向于保護租客的利益。如果人不在美國，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時修繕，等到的就是法院的傳票。

當(dāng)心存款縮水

據(jù)高力國際專業(yè)人士介紹，中國有嚴格的外匯管制，每人每年只能兌換最多50000美元。海外買房可以使用親戚朋友的額度，并請他們幫助匯款出境。海外資產(chǎn)匯入沒有限制。有移民專家提醒，到塞浦路斯買房移民的投資人，還得想法避開銀行征稅。有報道稱，此前投資塞浦路斯的中國人，30萬歐元買房款還在銀行賬戶，碰到危機，減記20萬沒有了，剩下(受存款保險保護的)10萬也買不了房。

買學(xué)區(qū)房要看片區(qū)

美國的學(xué)區(qū)房，只要能拿出居住房子的水電費清單和孩子接種疫苗的單子，學(xué)校是一定要讓小孩子入學(xué)的。但如果房子的住址不屬于這個學(xué)區(qū)，校方有權(quán)拒絕。美國是13年義務(wù)教育(K-12)。公立學(xué)校到高中畢業(yè)是全部免費的，交給學(xué)校每天大概1美元多的午餐費就行了。如果家庭經(jīng)濟狀況不佳，可以向?qū)W校申請，連這1美元多的午餐費都可以免。書本、教輔材料都是免費的(學(xué)期末要還回去)。當(dāng)然，教育免費是以這個城市居民繳的房產(chǎn)稅支持的，其中也包括你自己繳的房產(chǎn)稅在內(nèi)。而非學(xué)區(qū)房的孩子只能上私立學(xué)校，學(xué)費開支很大，所以大多數(shù)人購房都選擇好的學(xué)區(qū)。

買房課堂

做好功課再出手

一般而言，美國對外國投資者持歡迎態(tài)度。中國人只需要提供個人身份證明和合法入境美國的簽證即可。只要你擁有中國護照，即使沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易，但買房手續(xù)相對復(fù)雜。房產(chǎn)交易的基本流程如下：

持有中國護照和合法來美簽證的中國人申請正式貸款提前批準(zhǔn)信(30%以上首付)，選擇想要買房的地區(qū)。然后與自己的房產(chǎn)經(jīng)紀人討論購買要求，經(jīng)紀人介紹看房，選房。這里需要說明的是，房屋買賣雙方都有各自的經(jīng)紀人，討價還價的過程也都由雙方經(jīng)紀人來完成，由于美國人認為口頭談錢并不禮貌，所以每一次報價都需要通過經(jīng)紀人以書面形式報出。

此外，如果你的報價過低，還有可能會被房主認為“不禮貌”而拒絕交易。價格談攏后，需要填寫買房出價合約書，付定金支票，定金支票存入第三方公證托管公司。之后，便是房屋檢查、維修以及一系列的房屋報告審閱，包括公證托管書、前期屋主(產(chǎn)權(quán))報告、白蟻檢查報告、房屋保險等。等貸款資料簽署后，便進入到公證托管的結(jié)尾步驟，隨后便是交房檢查、銀行放款、資料登記和交收鑰匙。視材料齊全的程度，走完整個流程在2個星期到2個月之間。

吳荊告訴記者，在美國買房首先要明確需求。是為子女教育自住還是投資，不同城市的氣候條件、法律政策、人口構(gòu)成、文化氛圍都是不應(yīng)忽視的因素。在美國看房，也不是你想什么時候看就能什么時候看的，如果沒有預(yù)約就貿(mào)然前往，只能填齊一疊厚厚的資料，然后開始漫長的等待。

美國養(yǎng)房子的費用主要包括房產(chǎn)稅、房屋保險和物業(yè)費。除了交房產(chǎn)稅(各州房產(chǎn)稅率不同，大約在1%到3%之間)外，如果購置的房子在自然災(zāi)害多發(fā)州，還要在房屋保險中，額外購買加保地震險、颶風(fēng)保險等。而物業(yè)費則根據(jù)不同的房型不盡相同，但一般年代越久遠的房屋物業(yè)費越貴。上述費用，買房人也要考慮在內(nèi)。

記者觀察

不差錢

也別跳大坑

“到國外買房”如今成了流行語。這不單是國外開發(fā)商和中介機構(gòu)在不停地給消費者灌輸理念，連中國社科院在日前發(fā)布的2013年《投資藍皮書》也明確表態(tài)：“投資中國樓市不如去美國買房地產(chǎn)?！奔幢闶聦嵢绱耍胶Ｍ庵脴I(yè)就一定能占到便宜嗎？答案是否定的。

海外置業(yè)到底是餡餅還是陷阱，這個問題其實早就有了答案。早在上世紀80年代，日本在貨幣上升三倍后，就曾經(jīng)歷過“買下美國”的慘痛結(jié)局。1989年，當(dāng)日本人以34億美元的價格成功購買美國文化的象征之一——哥倫比亞影片公司，以及更重要的美國國家象征——洛克菲勒中心時，在外界甚至是美國人都認為美國資本主義全盛時期的偉大建筑屬于日本人了。不僅如此，日本人還在不斷刷新著收購美國資產(chǎn)的紀錄，包括在洛杉磯，日本人掌握了鬧市區(qū)幾乎一半的房地產(chǎn)；在夏威夷，96%以上的外國投資來自日本，并且主要集中在飯店、高級住宅等不動產(chǎn)方面。從1985年到1990年，日本企業(yè)總共進行了21起500億日元以上的巨型海外并購案，其中有18起的并購對象是美國公司。到80年代末，全美國10%的不動產(chǎn)已成為日本人的囊中之物。

結(jié)果，“經(jīng)濟規(guī)律”給日本人上了一課。三菱公司購買洛克菲勒中心不久，就因為經(jīng)營不善，難以承受巨額虧損，不得不以半價再次賣給原主。索尼購買哥倫比亞影片公司的行為，后來也被證明是日本虧損最大的企業(yè)并購案。同樣，日本人以8.4億美元購買的圓石灘高爾夫球場以及風(fēng)景優(yōu)美的“十七英里公路”，最終又被迫以8.2億美元的價錢賣還美國賣家。

人們不得不承認，當(dāng)初那些被認為目光短淺、唯利是圖的美國資產(chǎn)出售者其實是對的。他們把所持資產(chǎn)日后可能的盈利都提前變現(xiàn)了，而且在出售資產(chǎn)時得到的大量資金為新技術(shù)革命奠定了基礎(chǔ)，在未來的發(fā)展中再次搶得先機。為此，美國被認為是總能在紛繁復(fù)雜的世界中，最大限度地發(fā)現(xiàn)成功之路的領(lǐng)先者。

不得不說，美國的這一招數(shù)開始被更多發(fā)達國家效仿。多年研究海外移民政策的資深人士直言：“每當(dāng)這個國家的經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)瓶頸時，都以放寬投資移民政策來救市。美國、加拿大、德國、英國這些傳統(tǒng)移民大國如此，塞浦路斯、葡萄牙、希臘等一些歐洲國家也不例外。以塞浦路斯為例，這個國家也正是在2008年遭遇經(jīng)濟危機后，采取寬松的買房移民政策，房價才開始走出低谷?！盨OHO中國董事長潘石屹曾透露：“雷曼事件后，我到華爾街去走了走，當(dāng)時美國人直言指望著中國人去救他們呢！”

佛家說：“救人一命勝造七級浮屠！”但盲目“施救”，尤其是還抱著占點便宜的心思，能幫人利己嗎？擺在我們眼前的，是一樁又一樁的受騙案：在美國“買房卻養(yǎng)不起”；在塞浦路斯買房，卻沒拿到綠卡；在加拿大購置地塊，卻被迫閑置……

事實證明，天上很難掉下餡餅。千萬別圖著便宜、不了解行情甚至是看著圖片就輕易決定在海外置業(yè)。或許，就是別人挖好大坑，等著“有錢”的中國人來跳呢！

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