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2013年03月10日09:03 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

東方網(wǎng)3月10日消息：據(jù)《新聞晨報》報道，每逢調(diào)控出臺，尤其是處于政策執(zhí)行前的窗口期，由于新政帶來的不確定因素，都會引發(fā)一波簽約交易。購房者在樓市走向不確定的環(huán)境下?lián)姆績r會再次上漲，因此很多都會選擇提前簽約，這便是本周所看到的各區(qū)交易中心過戶、簽約潮。業(yè)界人士認為，本次新“國五條”針對的主要是二手房市場，因此，一旦該樓市細則開始實施，可能造成二手房交易量大幅下滑、新房市場則被催熱的局面。相比以往，這種情況較為罕見。此外，征收20％個人轉(zhuǎn)讓所得稅將對改善型置業(yè)者有較大影響。

購房者

調(diào)整計劃重新權(quán)衡

雖然“新國五條”的落地實施細則尚未露出廬山真面目，其對申城樓市，尤其是二手房市場的影響卻早已顯露無疑。部分購房者希望能趕在交易個稅新辦法實施前解決購房問題。還有不少購房者則調(diào)整了購房計劃。

一周簽約量超過一個月

與以往相比，這次新“國五條”細則的二手房市場反應(yīng)更加強烈，除了各區(qū)交易中心人滿為患之外，門店的交易量也驟然提升。來自中介門店的信息顯示，在新政出臺后的短短一周內(nèi)，二手房交易總量已遠超上月整個月的簽約量。從這些天集中簽約的案子來看，除了一些幾周之前的老客戶之外，還有不少是新客戶。如本周簽訂的一套位于金橋新村的房屋就相當?shù)湫停I家從上門詢問到看房再到簽約，都在一天時間里完成。

在本周剛簽約的馬小姐夫婦是典型的“80后”，屬于購置婚房型剛需群體。由于兩人的工作地點均在市中心，經(jīng)過權(quán)衡后，他們最終選擇了徐匯田林板塊的一套老公房。新“國五條”出臺后，小夫妻倆都非常擔心，生怕一旦政策細則執(zhí)行后，房東會將多出的個人所得稅費強加到買家身上。因此，他們特意向單位請了假，約房東早些簽約，這樣可以趕在細則執(zhí)行前把房子的買賣搞定。

三房比兩房還好賣

有著十多年中介經(jīng)驗的徐小姐本周的手機就沒消停過，一邊是賣家在隨時調(diào)價，另一頭買家則一直來電詢問房子的價格。徐小姐感慨，之前還從沒遇到過這樣的情況――三房比二房還好賣，過去最難賣掉的140平方米的大戶型，現(xiàn)在倒成了熱門貨?？磥硇抡雠_后，改善性的買家都希望能一步到位。

徐小姐說，現(xiàn)在自己接觸到的購房者對樓市的預(yù)期以漲居多，這些買家看房周期大都已有一年多了。在新政出臺的前兩個月，自己手里一套古北區(qū)域135平方米的大二房，開價600萬元就能成交，沒隔幾日，同樣一幢樓，樓層在二樓120平方米的房子就已開價到630萬元。這還是新政出臺前兩個月的成交行情，目前的行情下，原本預(yù)期3個月才能賣掉的房子，現(xiàn)在一個月就能成交。因為買進方資金到位就會出手。

在嘉定板塊，有中介人士透露，新政出臺后，一部分房東開始著急，有賣家表示愿意小幅讓價，或承擔額外增加的稅費來促成快速交易。但與外圍區(qū)域有所不同的是，市中心區(qū)域內(nèi)的二手房置業(yè)需求流失情況相對較小。以中山公園板塊為例，據(jù)漢宇中山公園分行經(jīng)理介紹，目前買家觀望的態(tài)度已很明顯，但賣家的心態(tài)也很好，已出現(xiàn)了成交僵持局面。

漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎則認為，短時間內(nèi)，二手房交易個稅“新政”難以被市場消化，大部分房東會嘗試將稅費成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而導(dǎo)致二手房與新房價格倒掛，迫使部分置業(yè)需求轉(zhuǎn)向新房市場。只有等二手房價格出現(xiàn)回調(diào)后，需求才會逐漸回流。

賣家態(tài)度開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變

“‘新國五條’會不會讓二手房市場遭遇重創(chuàng)？我現(xiàn)在沒時間關(guān)心這個，只想趁現(xiàn)在這波行情多賺點提成和獎勵?！痹陂h行區(qū)房地產(chǎn)交易中心，中介小顧同時帶著兩組客戶前來辦理審稅過戶手續(xù)。小顧表示，自新“國五條”出臺后的第二天起，他每天主要的工作時間都是在交易中心辦理過戶，有時連預(yù)約好的帶看業(yè)務(wù)也只好委托其他同事救急。

“新政發(fā)布到現(xiàn)在已有一個多星期，我手頭經(jīng)辦的交易比以往一個月的量還要多，不論是房東還是買家，都想‘趕末班車’，這股勁確實超出了我的意料?！毙☆欘A(yù)計，上海的相關(guān)落地細則可能在3月底出臺，在此之前，二手房交易量仍將維持高位?！跋劝言撡嵉馁嵑?，政策落地后情況怎樣到時再考慮?！比绻胤郊殑t出臺，“已經(jīng)餓了一年”的中介生意可能就沒有那么好做了。

據(jù)中介門店介紹，已簽約的世茂濱江花園某房原本是要放棄的，但由于賣家李先生的態(tài)度有了明顯的改變，這讓處于瀕臨“死亡”的案子又“活”了過來。如果這是在兩周之前，類似的情況是絕對不可能出現(xiàn)的。而持強硬態(tài)度的賣家之所以會“松口”，主要原因也是擔心新“國五條”細則執(zhí)行后，需求量會大幅減少，導(dǎo)致掛牌房源增多進而使房價下跌。因此，想趕在樓市高峰期的末班車賣個好價錢。

部分買家棄二手房轉(zhuǎn)向新房

此外，最近新房市場的交易也難得和二手房驚人的相似，以大戶型為主的松江某樓盤，之前一直不溫不火，被認為是難賣的樓盤區(qū)域之一，每月跑量最多不超過10套?？杀局軈s被新政激活“賣瘋了”，一夜之間竟全部售罄。

除了趕搭個稅“老辦法”的末班車完成交易的客戶，也有不少二手房意向購房者選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場。記者從部分中介門店了解到，二手房交易個稅政策的變化，已開始影響部分區(qū)域意向客戶的心態(tài)。據(jù)門店不完全統(tǒng)計，新“國五條”出臺后，剛需客戶對政策非常敏感。準備從二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場的客戶所占比重接近一半，其主要是擔憂二手房交易成本提升后，房東會將交易成本轉(zhuǎn)嫁給買家。門店負責人表示，原先板塊內(nèi)次新房小區(qū)與周邊在售新房相比，售價基本處于持平狀態(tài)，但由于二手房屬于現(xiàn)房銷售，而新建商品住宅交房時間普遍較晚，一些剛需購房者仍愿意購買二手房。

據(jù)該負責人介紹，在陸家嘴工作的一對小夫妻，有購置一套總價在130萬元左右兩房的打算，原本已看中海尚康庭小區(qū)一套二手房房源，但新“國五條”出爐后，房東明確表示不愿承擔額外增加的稅費。這對小夫妻考慮再三選擇放棄購置二手房，轉(zhuǎn)而購入東方冠郡一套99平方米的新房，雖然總價超過原先預(yù)算將近10萬元，但避免了因二手房交易額外增加稅費可能被轉(zhuǎn)嫁的不確定因素所帶來的擔憂。

不妨觀望一下

沒有趕上末班車的購房者目前可以觀望一下，看看市場的走勢如何，再決定何時出手。漢宇地產(chǎn)市場研究部認為，對于剛性置業(yè)者來說，一旦遇到滿5年唯一一套住宅且價格較合理的合適房源，買家不需過多猶豫，可及時出手。因為如果房價始終居高不下，而二手房市場觀望期的拉鋸戰(zhàn)延伸，銀行對于信貸結(jié)構(gòu)也會做出相應(yīng)調(diào)整，屆時目前首套住房貸款的85折優(yōu)惠利率未來是否發(fā)生變化便很難預(yù)測了。

需要再次提醒的是，新“國五條”給二套房房貸預(yù)留了加碼的空間，對于目前房價上漲明顯的一線城市而言，政策被收緊的可能性極大。從上海目前的房貸情況看，首套房貸剛需占8成，二套房貸比例較小。如果二套房房貸政策收緊，可能使首套房貸引發(fā)連鎖效應(yīng)，對于剛需購房的影響會加大。

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